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来源:网络 时间:2021-04-07 17:12

一、重视个人购房贷款业务的合法合规性。

一是强化合法合规意识,确保购房贷款业务用途真实。银行在办理个人住房贷款业务时,应以在不动产登记机构备案的网签合同和住房套数作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度;对于二手房贷款,银行要提高对评估机构的要求,并对评估机构入库管理;银行应与评估机构签订责任制合同,对于评估机构评估的房价明显虚高造成银行贷款损失的应由其承担相应责任。二是确保贷款用途专款专用。银行不得在房产销售(预售)合同未完成备案时即发放贷款;不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值追加贷款额度;对已抵押房产,银行应谨慎为借款人办理装修贷款、车位贷款,如房产已在他行办理抵押,本行再为借款人办理装修贷款、车位贷款可能面临房产无法监管的风险。



二、加强个人购房贷款业务的审核。

一是核实借款人真实的收入来源,应对借款人及其配偶、共有人的身份、购房行为的真实性、还款能力等进行认真核实,对其提供的收入证明的真实性通过各种途径进行核实,最好要求客户提供银行卡流水证明、税收证明单、住房公积金缴存情况以及其它资产证明予以佐证。二是确保合同等档案材料的完整性和有效性。比如要求将收入较高、财产状况较好的借款人的直系亲属作为共同还款人,签订借款合同或共同还款承诺书;要求借款人、担保人、共同还款人签订《送达地址确认书》。

三、严格对一手房开发商的调查。

一是除要求开发商提供营业执照、开发资质证书、财务报表、开发项目“五证”等证明材料外,还应了解开发商项目进度、销售情况、售房款监管账户的资金流向情况,同时通过工商、税务、法院、当地论坛等渠道了解其企业股东情况、企业及其股东有无拖欠贷款、司法案件和其它经济纠纷及信用问题;二是关注房产竣工验收情况,对于个人购买商业用房应为已竣工验收的房屋,要以当地主管部门认可的竣工验收资料作为放款依据之一。对于个人贷款购买未竣工验收的房屋有以下风险:一是开发商因质量、面积等问题与借款人产生纠纷,造成借款合同无法履行。二是房产证未能及时办理,造成房产难以处置。因此银行需要关注房屋建设状态,严格调查开发商是否存在纠纷、负债高、净利润低等问题,并结合市场因素合理评估房产价格,避免房价“虚高”而借款人未能归还贷款造成房产难以处置,或房地产公司利用内部人员办理“虚假用途”的住房贷款。



四、强化抵押权预告登记管理。

根据《城市房地产抵押管理办法》第34条第二款规定,“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”银行在发放预售商品房按揭贷款前,应要求借款人办妥不动产抵押预告登记,并取得登记机关出具的《商品房预告登记确认书》。购房贷款资金由政府指定公司(包括住房置业担保公司、资金监管公司等)严格监管的除外。

二、严格抵押登记业务管理。在办理新建商品房按揭贷款、二手房的买卖抵押贷款以及其它形式的房屋抵押贷款业务时,要以在不动产登记机构备案的抵押合同作为放款依据之一,要在借款人办妥不动产抵押登记(含预告登记)后发放个人贷款。银行要定期督促开发商及时办理不动产权证和抵押登记手续,同时加强与当地不动产机构的联系,确保及时落实抵押登记。凡是办理不动产权证或抵押登记手续不及时的房地产公司,银行要采取降低其个人住房按揭贷款成数、提高保证金额度、将其列入“黑名单”、减少或取消与其合作等防范措施。




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