贪便宜购“小产权房”风险大

　　【简要案情】 2010年9月，小陈刚从学校毕业应聘就职于某公司，因市场房价高无力购买，便想到县城“城中村”买二手房，该房的价格仅为市场房价的三分之一，且“城中村”的优越地理位置给工作、生活也带来了许多方便。怎奈购房不久，小陈闻讯由于城建规划调整，自己所购的房屋不符合市政规划，属违法占用农用地建房，将面临拆迁。但是，小陈所购买的房屋是“小产权房”，无法取得房屋所有权证书，亦不能获得拆迁补偿费。为了挽回10余万元经济损失，小陈便向法院起诉原房主，要求确认购房合同无效，并退还购房款和装修款。

　　【法官评析】 所谓“小产权房”，是指在农村集体所有的土地上建设的，面向本集体成员之外不特定人员进行销售的房屋。该类房屋由于没有办理城市房地产开发建设用地手续，未缴纳土地出让金等税费，无法取得房管部门颁发的 《房屋所有权证》，故俗称“小产权房”。 “小产权房”有两种：一种是根据“一户一宅”的政策，农民在农村集体土地上建成的，即 “宅基地”上建成的房屋，“宅基地”属集体所有，农民仅享有“宅基地”的使用权，而并不享有所有权，国家政策法律禁止农村住宅向城市居民出售；另一种是在集体企业用地或者占用农用耕地违法建设的违章房屋。

　　本案所涉房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而无效。首先，小陈是城市居民，根据法律规定城市居民不得购买农村居民房屋；其次，小陈购买的房屋属于违法占用农用地的违章建筑。根据《土地管理法》相关规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，对于违章建筑不能够得到拆迁补偿。房屋买卖合同双方在合同无效的情况下，当事人维权的唯一渠道就是请求买卖双方互相返还财产义务。本案最终调解结案。

　　（市法院 王力）