“今天是个好日子，心想的事儿都能成……”元旦前夕，在歌曲《好日子》喜庆的音乐声中，咸宁人事小区居民楼加装的三部电梯竣工并投入使用。

在竣工仪式结束后，小区许多居民抑制不住内心的激动，一次又一次乘坐电梯上上下下。

“托老旧小区改造的福，解决了我们老年人上下楼难的问题。”人事小区年过七旬的夏先生激动地说。

“老旧改，让我们的小区发生了翻天覆地的变化。”和谐小区居民王国斌说。

“以前住在垃圾成堆、虫蛇出没的小区，我们老职工见面都是唉声叹气，现在改好了，我们都在想着如何延年益寿！”鄂棉小区居民刘三星喜不自禁。

提起老旧改，所有居民的幸福感、获得感写在脸上。

“只要我们的辛苦指数能换成老百姓的幸福指数，累一点算不了什么。”市老旧改办日常事务负责人说。

挺起腰杆子　力求改得好

挺起腰杆子，才能挑起重担子。市老旧改办出台一系列方案和措施，加快推进老旧小区改造。

编制老旧改“十四五”专项规划。

2019年，我市各县（市、区）根据住建部及省住建厅的相关要求，组织人员对辖区内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区进行了全面摸底，按照小区个数、面积、户数、楼栋数、物管形式、建成年限、基础设施、改造意愿等基础信息，进一步摸清底数，进一步完善了老旧小区改造项目库，编制了《城镇老旧小区改造“十四五”专项规划》，涉及老旧小区1281个。按照“尽力而为、量力而行”的原则，分轻重缓急，甄选313个老旧小区纳入了2019-2021年度计划，并有序组织实施。

同时，结合市自然资源和规划部门国土空间规划城市体检评估成果，将老旧小区改造与文明城市创建、自然生态公园城市建设等工作紧密结合，以规划设计为“龙头”，注重“里”“外”兼顾、“软”“硬”结合、“长”“短”并重，切实增强小区改造的实效性和群众的认可度。

推行“23456”工作法。

在老旧改过程中，市老旧改办摸索经验，提炼总结出了“23456”工作法，并在实践中推广运用，取得了良好的效果。

“23456”工作法即社区“两委”建强夯基础，“三轮”入户听民声，“四难”破解顺民意，“五关”严把保质量，“六措”并举管长远。

2019-2021年，市城区148个纳入改造计划的老旧小区，“两委”实现全覆盖，选出了一批身体好、能力强、觉悟高的退休党员干部担任小区“两委”的“领头羊”，48个小区党支部书记、小区业委会主任“一肩挑”，30个小区“两委”成员交叉任职，业委成员中党员占比50%以上，及时协调解决改造中遇到的困难问题。咸安区双鹤苑小区张昌全、肖水松等一批退休党员干部，充分发挥老党员、业委会成员的先锋模范作用，带头无偿拆除了15个工棚、6个车棚、6户菜地，保障了项目的顺利开工。

出台老旧改负面清单管理制度。

为进一步规范老旧小区改造行为，提高改造质效，切实将老旧小区改造打造成民生工程、发展工程、安全工程和廉洁工程，2021年3月18日，咸宁市老旧小区改造领导小组印发了《关于加强咸宁市城镇老旧小区改造负面清单管理的通知》(下简称《通知》)。咸宁是全省首个建立城镇老旧小区改造负面清单管理制度的城市。

《通知》从项目申报、组织实施、资金使用、长效管理等四个类别梳理了27条负面行为，包括虚报项目主要指标、重复申报计划、设计方案“套模板”、改造方案等应公示未公示、项目未经招标或招标流程不规范、违建未拆除或拆除不彻底、资金使用不规范、长效管理未跟进、居民对改造满意度不高、群众信访未及时处置等。

《通知》要求各地落实三条措施，依法依规开展老旧小区改造工作，避免出现负面清单所列的问题。一是各县(市、区)人民政府要切实落实老旧小区改造的主体责任，健全工作机制，责成相关部门落实好负面清单管理规定。二是各地住建部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。三是市老旧小区改造工作领导小组将定期开展专项督查，对发现的问题及时通报，情节严重的将作为问题线索移交纪检监察机关。

27条负面清单，为老旧改设置了27条不可逾越的“高压线”。

走硬脚板子　真心解难题

老旧小区改造这根针，串着多个部门和千家万户多条线，问题层出不穷，难题一个接着一个。全市老旧改人发扬“三不怕”精神，不怕脚趾缝“硌沙子”、不怕脚底板“开口子”、不怕脚后跟“长茧子”，咬紧牙关不怕吃苦，不断攻克道道难题。

统筹协调破解资金难。

政府补一点、产权单位帮一点、居民拿一点、市场化方式投一点，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。这是我市老旧小区改造的主要筹资渠道，但资金依然有缺口。

如何集中资金办成事？ 市区两级积极协调民政、体育等相关部门政策及资源，争取将可用于小区养老和体育设施配置的资金等，用于城镇老旧小区改造。宏宇小区利用小区老公共服务用房和旧车库，由区民政局投入40多万元，支持小区建设了700㎡的公服用房，集“小区党群服务中心”和“老年康乐服务中心”于一体，内含娱乐室、棋牌室、阅览室、食堂、休息室、心里辅导康复室、党支部办公室等，提供的养老托幼服务辐射周边小区。

全市老旧小区关联单位和社会力量投入改造资金约1亿元参与老旧改工作。市城投公司投资约2000万元，投入鄂棉小区停车场、小游园建设；市铁塔公司投入约300万建设充电桩；通城电力公司投资356万元，实施电力管线迁改；嘉鱼县人民医院出资43万元，用于附属小区改造等。

部门联动破解管线难。

针对老旧小区普遍存在雨污混流、弱电“蜘蛛网”、电线老化、管道燃气缺失等现象，电力、广电、燃气、消防等部门鼎力配合，积极参与老旧改方案制定，并投入一定的经费。

2021年上半年，市住建局联合市经信局，研究制定了《关于实施城镇老旧小区改造弱电设施改造及智慧化建设的通知》，推动弱电入地工作。

目前，老旧小区弱电设施改造采取“集中建设、一缆入地、多家共享”方式，由湖北广电网络咸宁分公司牵头，投入百万元，已完成和谐、新宁等4个小区的改造任务， 150个老旧小区的弱电入地管线改造专项设计正在与小区改造规划有效衔接中，同步推进实施。

民主协商破解管理难。

我市聚合街道、社区、小区党支部、业委会、物业公司五方力量，积极搭建小区议事协商平台，着力构建“有事多商量、有事好商量、有事会商量”的民主协商机制，推动要事联议、矛盾联处、事务联办、服务联评，有效促进基层社会治理水平提升。

南昌路和谐小区等小区定期组织党支部、业委会、居民代表开展“星空夜话”“圆桌会议”等活动，梳理小区存在的问题，面对面协商议事，合理解决居民诉求，合力调处各类矛盾，解决小区改造后的长效管理问题。

2021年11月23日，住房和城乡建设部在官网公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》，有针对性地总结了各地解决问题的可复制政策机制和典型经验做法，向全国推广，咸宁长效管理经验名列其中。

住建部这样总结咸宁经验：咸宁市坚持建管并重，将社区治理能力建设融入改造过程，结合改造同步完善小区治理结构、健全小区长效管理机制，2019—2021年纳入中央补助支持改造计划的313个老旧小区，实现党组织、业主委员会全覆盖，业主委员会成员中党员占比50%以上，物业管理全覆盖。

磨破嘴皮子　增强认同感

小区改得好不好，居民说了算。为了增强居民的认同感，工作人员改前、改中、改后三轮入户，不惜磨破嘴皮子，换来老百姓的一致点赞。

改前问需于民。

改造启动前，街办、社区、住建局、可研编制单位、设计单位等多次深入小区摸底调研，宣讲老旧小区改造政策，业主委员会充分征求居民意见、入户走访并发放《问卷调查》及《改造意愿征询意见书》，入户率、支持率未达到80％以上不予启动。

在改造方案征求意见时，通过遍访民情、广听民声、星空夜话等方式，达成广泛共识后，在小区主要出入口公示，公示时间原则上不少于5个工作日，并经业主委员会签字确认后方可施工。赤壁马家湖小区，赤壁市委常委、副市长率住建局及设计集团多次到小区调研征求意见，召开群众大会、代表大会，派发征求意见书和改造须知各600余份，就改造内容充分征求社区、党支部、业委会及群众意见，通过几轮会商，对于改造方案和拆违、引入物业管理从支持率不足60%上升到98%，小区改造迅速推进。

改中问计于民。

改造中，依托小区党支部和业委会，推荐老党员、老干部和对基建有一定了解的业主代表参与工程施工协调全过程，同时在旧改专班设立工程部，负责施工过程中质量安全及施工合理化建议综合协调工作，及时解决施工难点问题。金叶小区原烟厂基建科科长在参与小区改造时，及时提供了原地下管网信息，节约了施工队管线勘探时间。

改后问效于民。

小区改造完成后，建设单位邀请小区党支部、业委会及业主代表参与小区验收工作，梳理问题清单，列出整改清单，由项目实施主体立即整改。小区业主委员会验收通过并签字确认后，再由建设单位召集有关部门、参建单位及居民代表等进行项目联合验收，通过后方可交付使用。咸安区宏宇小区在进行小区沥青刷黑时，由于天气原因，导致道路刷黑工程质量不尽人意，针对小区党支部及业委会成员提出的意见和建议，项目实施主体及时向施工单位反馈，及时整改，最后达到验收要求。

过上好日子　提升幸福感

路面平整干净、绿化带整洁亮丽、文明宣传栏鲜艳醒目、文化活动中心内热闹非凡、小游园内笑语不断……走进咸安区温泉街道南昌路社区和谐小区，一副和乐景象。

和谐小区由市人大、市纪委、市统计局三家单位的干部职工宿舍区和商品房佳华雅苑、东兴小区等五个小区合并而成。

合并改造前，因为分别独立、建有围挡，加上年久失修，存在道路破损、水管堵塞、雨污横流、活动空间狭小、缺少停车位、公共设施损坏严重、缺乏绿化空间等问题。

“想看书去香城书房、想打太极拳去小游园、腰酸腿疼还可以去康乐服务中心做理疗，我们小区的条件，比新建楼盘都要好。”说起小区的宜居，居民周建国骄傲不已。

和谐小区是2020年改造完成的小区，改造后的变化，周围的居民看在眼里，羡慕在心里。和谐小区也成了周围居民心中的样板小区。

南昌路社区财保小区与和谐小区一路之隔，于2021年迎来了老旧改。“我们想跟旁边的工商小区合并，推掉围墙，增加新停车位，同时保留现有绿化。”财保小区居民傅建豪说出了自己的想法。

“意见中肯，马上协调区住建局微调方案。”社区党总支部书记黄辉认真记录并承诺。

“按照‘小归大、散归整’的原则，就近打通相邻小区围墙，打破小区分割，统一设计、统一改造，进行片区整体改造提升，扩大小区公共空间，实现服务设施、公共空间共建共享。”黄辉希望通过老旧小区改造，让居民住得更加舒心，真正的把小区改造改到居民的心坎上。

出门是碧波荡漾的淦河，小区后面是十六潭公园。步入温泉街道十六潭社区双鹤苑小区，花繁叶茂、设施齐全，道路整洁、停车有序。

“老旧小区改造，改出了一片新天地。”双鹤苑小区居民范女士谈起小区变化时如是感慨。

“原来这里的房子没人要，下雨天连出租车司机都不愿载人进来，现在住在这里的人不想搬了。”在鄂棉小区居住了近30年的刘三星，高兴地说起小区改造后的变化。

鄂棉小区是原“鄂南棉纺厂”职工生活区，常住居民630户，1676人。2006年鄂棉改制后，小区进入无人管理状态，渐渐地，垃圾遍地、乱搭乱建、污水横流，居民苦不堪言。

改变开始于2019年。我市先后投入2000余万元，对鄂棉小区进行老旧小区改造，拆除违建，拓宽刷黑路面，对地下排水管网、弱电管道等进行改造。

垃圾场变停车场、拆除矮破房变小游园、少了房子漏水管道堵塞的糟心事……居民们都说，如今的小区处处都是景，随手一拍就是美图。

据了解，2019-2020年，我市改造完成城镇老旧小区168个，显著改善2.9万户、9万多城镇居民的居住环境和生活品质。2021年改造的145个小区，目前已完工 132个。2022年，我市将新增改造小区172个，惠及27347户。

如何巩固老旧小区改造“胜利果实”，持续提升群众居住幸福指数？“在‘红色物业’全覆盖的基础上，市住建部门正在引导国有平台物管企业履行社会责任，积极参与老旧小区物业招投标，规范物业服务，坚决避免‘一年新，两年旧，三年回头走老路’的状况。”市住建局副局长童小波说。

咸宁日报全媒体记者　贺春音　通讯员　佘娟