物业管理公司弃管 咸宁两小区自管出"幸福小区"

金信花园小区自我管理

　　物业管理公司弃管后，小区无人管理，就陷入无序的混乱状态：环境脏乱差、没有安全保障、停水停电等一系列问题，如何让小区管理恢复正常，城区两个小区抛开重新选聘物业公司的常规做法，而是尝试居民自我管理，自解难题。

　　小区尝试自我管理

　　温泉城区桂泉小区二区共有28户。自今年3月1日起原物业公司撤走后，导致小区停水、楼道停电、垃圾无人清理、大门无人看管等一系列问题出现，居民怨声载道。

　　小区居民介绍，物业弃管后，小区已欠2个月的水费共计1523元，欠公共用电费300余元，其中停水长达半个多月，导致居民用水成了难题，有的外出挑水，有的投奔亲戚。

　　小区居民杨兴旺，是一个热心快肠的人。为了小区居民能正常生活，自小区的物业管理撤离后，他挨家挨户上门走访，小区居民提议采取自治管理办法来解决小区居民用水、用电、保洁等问题。

　　后经杨兴旺牵头，小区业委会筹备组由此诞生，在98%业主的选票支持下，桂泉小区二区开始探索自治管理。

　　历经半个月的努力，杨兴旺所写的《小区自管方案》实施了，并成立了小区自管专班。目前，小区内通了水、有了电、还有专人打扫卫生。

　　“自己的小区自己管。”小区居民但彦虎乐呵呵的说道，小区就是一个大家庭，小区的自管工作不是哪一户哪一个人能做得好的，需要每户每个人的参与和支持，共同努力才能管理好。

　　9年“管”出幸福小区

　　金信花园小区于2005年建成，当时由开发商直接聘请物业管理。2008年，物业管理撤走后，小区开始了自管之路。

　　环境好、治安好、管理好……在温泉城区邮电路金信花园小区管理员卢作军看来，这都是业主和小区管理员配合得好的结果。

　　日前，记者来到金信花园小区，这个只有8幢90户住户的小区，房前屋后亮化整洁，车辆停放有序。

　　“这个小山上的果树是我们自种的，每逢丰收时，我们都把水果摘下来，分给小区居民品尝。”卢作军说，这个小果园都是他们自发整理，里边种的水果都是‘化缘’来的。每年水果丰收之际，这些小果树既美化了小区环境又拉近了居民距离。

　　“我不仅是小区管理员，还是小区的居民。”67岁的卢作军指着小区一处小山坡说，“这是去年汛期发生的山体滑坡，后在温泉街道办事处和全体居民的帮助下，重新修缮好了，并在附近铺了一排砖块路，方便小区居民出行。”这些成绩都离不开小区居民的同心协力。

　　“这样的小区难找，这样的‘自管主任’也难找。”小区许多居民表示，每天清晨，出门经常看见卢作军领着物业的工作人员在小区内除草、栽花、铺路。看到卢作军这么努力地为小区付出，他和其他居民都很感动。

　　9年来，该小区在居民自管下，小区内基本未发生盗窃事件，各种硬件措施也在逐步改善，小区旧貌换新颜的同时，也赢得了居民的认同和支持，小区居民关系越来越和睦。

　　自筹资金自聘人员

　　采访中记者发现，出现小区自管现象一般属于老住宅小区，那么业主是如何“自管”，能否管好呢。

　　记者了解到，业主“自管”的模式不同于由物业管理公司实行的专业化管理，它是由业主委员会代表业主进行自营式管理。其特点是自筹资金、自聘人员、自我管理。小区的管理经费通过清理资产、整合社区资源、出租店面、停车收费、劳动部门返还和业主缴费等多个渠道筹措，业主缴费的额度由业主共同商议决定，原则是以够用为限，收支平衡，并确保缴费全部用于公共服务。

　　金信花园小区自管9年来，自管主任卢作军给记者算了一笔账，整个小区全年公共物业费7万多元，每户居民每月缴纳70元，每年每户840元，这些费用大部分是居民主动上交。小区自管后，成立了一支5人的自管小组，其中3名门卫、一个清洁工、一位管理人员。安全方面，3名门卫轮流值班，每人工作8小时 ，其中从凌晨1时至4时是2个门卫值班；小区卫生上，保洁员每天清扫二次，上下午各一次。小区管理员的工资则由当初物业管理公司的600元/月涨至现在1100元/月。

　　卢作军介绍，小区实行自治管理后，还接收了前期物业的原班工人，物业费都没有上涨，小区管理服务水平却比过去有了大幅提升。

　　［专家］ 建议将物业管理纳入社区工作内

　　市物业管理协会会长焦南学表示，目前，全国自管小区还不到10%，小区自管弊大于利。小区自管相对降低了服务成本，不与物业管理公司利润分配，停车费属于全体业主。从这三点看，自管小区收益比较好。存在弊端的是小区自管物业人员不专业、公共设施隐藏安全隐患、员工社会保险难以完善，因此很多小区自管较难。

　　焦南学介绍，实践证明，居民小区自治还需要一段漫长的道路。小区自管，还要看小区的大小。咸宁城区目前有2家小区自管较好。其主要特点是小而精，居民民主性强。焦南学坦言，实行自治的物业小区，即：业主委员会和物业变成一体，要想长久自治管理好，就要具备专业的物业管理条件，健全的制度，财务公开透明等。

　　“自管的小区业主委员会要遵守《业主委员会议事规则》和《业主管理规约》，同时要在辖区办事处和房产部门指导下操作运行。”焦南学建议，每个街道办事处将物业管理纳入社区工作内，形成社区、业主委员会、物业公司三方联动，针对没有成立业主物业管理公司，应由社区直接管理。（香城都市报记者 陈志茹）